Πολυτελείς κατοικίες στην Ελλάδα | Έντονο ενδιαφέρον από Αμερικανούς και Βρετανούς, αλλά η κρίση περιορίζει τις συμφωνίες αγοράς

Σχεδόν οι μισοί από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές πολυτελών κατοικιών το πρώτο 9μηνο του 2022 προέρχονταν από τις ΗΠΑ και το Ηνωμένο Βασίλειο, σύμφωνα με τα στοιχεία του πρώτου market report για την ελληνική αγορά του οίκου Greece Sotheby’s International Realty.

Σε επίπεδο προορισμών, την τιμητική τους είχαν για μια ακόμη χρονιά Κέρκυρα και Μύκονος, οι οποίες  αντιπροσωπεύουν το 26,3% της συνολικής ζήτησης, με τα Νότια Προάστια της Αθήνας να συμπληρώνουν την τριάδα και την Πάρο, τη Ρόδο και την Τήνο να ακολουθούν. Σε κάθε περίπτωση αυτό που αξίζει να σημειωθεί είναι ότι σε βάθος 5ετίας έχει αναπτυχθεί σημαντικά και η ορατότητα αρκετών εναλλακτικών προορισμών σε ολόκληρη την Ελλάδα. 

Αναλυτικά, ως το ενδιαφέρον από επιμέρους χώρες, τα πρωτεία είχαν οι Ηνωμένες Πολιτείες καθώς μία στις πέντε ζητήσεις στο πρώτο εννεάμηνο του 2022 ήρθε από τη συγκεκριμένη αγορά. Ακολούθησε το Ηνωμένο Βασίλειο και η πρώτη τριάδα έκλεισε με ζητήσεις που είχαν προέλευση το εσωτερικό κοινό της χώρας. Αξίζει να σημειωθεί ότι η ζήτηση από ΗΠΑ, Ηνωμένο Βασίλειο και Ελλάδα ξεπερνά το 45% της συνολικής ζήτησης με τη δεκάδα να συμπληρώνεται από τη Γαλλία, τη Γερμανία, την Ελβετία, το Ισραήλ, τον Καναδά, την Αυστραλία και το Βέλγιο.

Η αξία της μέσης συναλλαγής διατηρεί μια σταθερά ανοδική πορεία αγγίζοντας τα 2,9 εκατομμύρια ευρώ στο εννεάμηνο του 2022 έναντι 2,7 και 2,5 εκατ. ευρώ στις αντίστοιχες περιόδους του 2021 και 2020.

Το report του οίκου Greece Sotheby’s International Realty στηρίζεται στα ποσοτικά δεδομένα και αναλύσεις για την κτηματαγορά κατοικιών πολυτελείας που προέρχονται από το χαρτοφυλάκιό του σε βάθος τριετίας.

Σημάδια ωριμότητας της αγοράς κατοικιών πολυτελείας

Στη βάση των διαθέσιμων στοιχείων, τα κύρια συμπεράσματα δείχνουν ξεκάθαρα ότι η ελληνική αγορά κινείται με σταθερά βήματα προς την επόμενη ημέρα παρουσιάζοντας σημάδια εμφανούς ωριμότητας και ποιοτικών χαρακτηριστικών που απαντώνται σε ανταγωνιστικές αγορές του εξωτερικού. Σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα ωστόσο, η πτώση του ποσοστού των συμβολαίων που τελικά κλείνουν μετά από κάθε υπόδειξη υποδεικνύει ότι στους επόμενους μήνες, όπως τονίζεται, η αγορά θα ισορροπήσει σε χαμηλότερα επίπεδα αριθμού συναλλαγών, γεγονός το οποίο αναμένεται να δοκιμάσει τις αντοχές του συστήματος.

Πιο συγκεκριμένα:

Υψηλή ζήτηση

Η διεθνής ζήτηση παραμένει σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα με τον αριθμό της ζήτησης να είναι σταθερά ανοδικός τα τελευταία 12 τρίμηνα και το δείκτη Αίτημα Ζήτησης  / Επιτόπιες Υποδείξεις Ακινήτων να διαμορφώνεται στο εννεάμηνο του 2022 στο 15,3% έναντι 13,2% και 12% τις αντίστοιχες περιόδους του 2021 και 2020.

Ο Όγκος Ζήτησης υπερδιπλασιάστηκε  μέσα σε 2 χρόνια

Σε ό,τι αφορά τον Όγκο της Ζήτησης (συνολική αξία που προκύπτει από τον αριθμό των αιτημάτων ζήτησης με βάση τη ζητούμενη τιμή για κάθε αίτημα) υπερδιπλασιάστηκε μέσα στα δύο τελευταία χρόνια αγγίζοντας στο εννεάμηνο του 2022 τα 4,2 δισ. ευρώ έναντι 1,7 δισ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2020. 

Η συγκεκριμένη άνοδος αποδίδεται κατά κύριο λόγο:

(1) στη συστηματική προώθηση ελληνικών ακινήτων πολυτελείας στην Αγοραστική Κατηγορία των Ατόμων Υπερ-Υψηλής Καθαρής Θέσης (Ultra High Net Worth Individuals - UHNWI),

(2) στην αυξημένη ρευστότητα της περιόδου 2020-2021,

(3) στα μοτίβα συμπεριφοράς των UHNWI κατά την περίοδο της πανδημίας. 

Το ποσοστό “κλεισίματος” μειώνεται

Αν και ο τελικός αριθμός συναλλαγών στο εννεάμηνο του 2022 παρέμεινε σε υψηλά επίπεδα, υπήρξε ουσιαστικός εξορθολογισμός των επιτυχημένων υποδείξεων. Πιο συγκεκριμένα, ενώ στο 2021 έκλεισε με συμβόλαιο το 14,3% των υποδείξεων, στο 2022 το αντίστοιχο ποσοστό έπεσε στο 7,9%.

Η εξέλιξη αυτή αντικατοπτρίζει ουσιαστικά:

(1) την απροθυμία των πωλητών να ολοκληρώσουν συναλλαγές και να βάλουν νέα ακίνητα στην αγορά,

(2) την απουσία πραγματικά ιδιαίτερων ακινήτων έπειτα από μια περίοδο έντονης κινητικότητας,

(3) τη διστακτικότητα των UHNWI να προχωρήσουν σε συναλλαγές μέσα σε μια περίοδο έντονης γεωπολιτικής και μακροοικονομικής αστάθειας, και

(4) τη συγκρατημένη διάθεση του χρηματοπιστωτικού συστήματος στη Νότια Ευρώπη να χρηματοδοτήσει σχετικές αγορές.   

Σημαντική κάμψη στο κλείσιμο συμφωνιών αγοράς

Με αφορμή τα δεδομένα της πρώτης ανάλυσης αγοράς ο Σάββας Σαββαΐδης, Πρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος των Greece Sotheby’s International Realty σημειώνει:

“Είναι γεγονός ότι το τελευταίο εξάμηνο, και παρά τα ιστορικά υψηλά επίπεδα ενδιαφέροντος για τα ακίνητα πολυτελείας στην Ελλάδα,  καταγράφεται σημαντική κάμψη της αποφασιστικότητας των ενδιαφερόμενων αγοραστών να κλείσουν συμφωνίες αγοράς ακινήτων. Η παρατεταμένη αβεβαιότητα της διεθνούς γεωπολιτικής σκηνής σε συνδυασμό με την ανησυχία για τη διάρκεια και το βάθος της οικονομικής κρίσης φαίνεται ότι έχει πλήξει μεταξύ άλλων το κλίμα ευφορίας και θετικής αγοραστικής διάθεσης για ακίνητα πολυτελείας παγκοσμίως. Η Ελλάδα, όπως και οι υπόλοιποι ανταγωνιστικοί προορισμοί στη Μεσόγειο, ακολουθούν τη διεθνή τάση.

Είναι μια νέα κατάσταση την οποία παρακολουθούμε με ιδιαίτερη προσοχή. Ενδεχομένως να δούμε διόρθωση στις τιμές κάποιων ακινήτων. Ωστόσο θα πρέπει να σημειώσουμε ότι η ανάλυση των δεδομένων στην Ελλάδα αναδεικνύει ξεκάθαρα τις μακροπρόθεσμες προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων πολυτελείας.

Η μεγάλη εικόνα είναι ότι ακόμα και έπειτα από ένα ‘ράλι’ τριών ετών η Ελλάδα διαθέτει μόλις το 4% των πολυτελών ακινήτων των βασικών αγορών με τις οποίες ανταγωνιζόμαστε στη Μεσόγειο (Γαλλία, Πορτογαλία, Ισπανία, Ιταλία Κύπρος, Μονακό). Η δυναμική εξέλιξης αυτού του ποσοστού μπορεί να σηματοδοτήσει ακόμη και διπλασιασμό του στα χρόνια που έρχονται, ειδικά εάν η χώρα συνεχίσει στον δρόμο που ήδη βαδίζει.

Κύρια προαπαιτούμενα είναι τα προφανή: προσήλωση στην υλοποίηση επενδυτικών έργων υποδομών (μαρίνες, αεροδρόμια, γήπεδα γκολφ κ.λπ.), ταχεία υλοποίηση νέων διακεκριμένων οικιστικών αναπτύξεων και, φυσικά, βελτίωση του μακροοικονομικού κλίματος διεθνώς”.

Η Greece Sotheby’s International Realty αποτελεί το κορυφαίο γραφείο luxury real estate με εξειδίκευση στην προώθηση και πώληση πολυτελών κατοικιών στα ελληνικά νησιά, καθώς και σε επιλεγμένες τοποθεσίες της ηπειρωτικής χώρας.