Σε επίπεδα ρεκόρ η αποδοτικότητα των πολυτελών ξενοδοχείων παγκοσμίως – "Αιχμή" για τις ξενοδοχειακές επενδύσεις σε πόλεις

O παγκόσμιος πλούτος συνεχίζει να αναπτύσσεται παρά την οικονομική αστάθεια, με τον αριθμό των ατόμων με καθαρό πλούτο τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου δολαρίων να αυξάνεται κατά 10,7% από το 2019, φτάνοντας τα 21,7 εκατομμύρια παγκοσμίως στα τέλη του 2022. Αυτοί αντιπροσωπεύουν λιγότερο από το 0,3% του παγκόσμιου πληθυσμού, αλλά συνεισφέρουν σχεδόν στο 70% των παγκόσμιων δαπανών στα πολυτελή ταξίδια.

Σύμφωνα με την τελευταία Έκθεση Centi-Millionaire, εξάλλου, που αποτελεί μια συλλογική προσπάθεια μεταξύ της Henley & Partners και της New World Wealth, το 2023 καταγράφονται 28.420 άτομα με επενδυτικά περιουσιακά στοιχεία αξίας άνω των 100 εκατ. δολαρίων, 12% περισσότεροι από το προηγούμενο έτος.

Αυτό έχει οδηγήσει σε αυξημένη ζήτηση για πολυτελή ξενοδοχεία, με τα κέρδη ανά διαθέσιμο δωμάτιο (RevPAR) να υπερτερούν στα πολυτελή ξενοδοχεία σε σχέση με άλλες κατηγορίες καταλυμάτων, και να υπερβαίνουν τα επίπεδα του 2019 σε πολλές αγορές. Τα πολυτελή ξενοδοχεία έχουν φτάσει να αντιπροσωπεύουν το 24% της παγκόσμιας ρευστότητας των ξενοδοχείων μέχρι τον Αύγουστο του 2023, το υψηλότερο ποσοστό από το 2015.

Η αύξηση των αγοραπωλησιών που αφορά πολυτελή ξενοδοχεία οφείλεται εκτός από την αύξηση της βασικής απόδοσης και στην αύξηση των αποδόσεων (cap rates). Ιστορικά, τα πολυτελή ξενοδοχεία παρουσίαζαν χαμηλότερα περιθώρια κέρδους και χαμηλές μακροπρόθεσμες αποδόσεις στον τομέα των καταλυμάτων, πράγμα που συχνά απέτρεπε τις επενδύσεις από REITs (Real Estate Investment Trusts) και άλλους θεσμικούς αγοραστές. Αντίθετα, άτομα με υψηλό καθαρό πλούτο, ξένοι επενδυτές και οικογενειακά γραφεία αποτελούν τους βασικούς αγοραστές πολυτελών ξενοδοχείων.

Ωστόσο, αυτό άρχισε να αλλάζει, καθώς τα REITs και τα ιδιωτικά επενδυτικά ταμεία έχουν δραστηριοποιηθεί περισσότερο με την αύξηση των αποδόσεων. Παράδειγμα αποτελεί η πρόσφατη εξαγορά του JW Marriott San Antonio αξίας 800 εκατομμυρίων δολαρίων από την εταιρεία Ryman Hospitality Properties (REIT). Εκτιμάται ότι οι θεσμικές επενδύσεις στα πολυτελή ξενοδοχεία θα επιταχύνεται περαιτέρω καθώς η αστάθεια στην αγορά χρέους διατηρείται και οι αποδόσεις των πολυτελών ξενοδοχείων συνεχίζουν να κυμαίνονται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα.

Αμέσως μετά την πανδημία, οι επενδυτές στόχευαν κυρίως σε πολυτελή ξενοδοχεία σε τουριστικούς προορισμούς που ιστορικά έχουν υψηλά RevPAR. Καθώς οι ταξιδιώτες επέστρεψαν στις πόλεις λόγω της αύξησης των διεθνών ταξιδιών μετά το άνοιγμα των συνόρων, οι επενδυτές έχουν στραφεί στα πολυτελή ξενοδοχεία.

Μέχρι τον Αύγουστο, οι αστικές αγορές αντιπροσώπευαν το 57,4% της ρευστότητας του τομέα πολυτελείας, φτάνοντας σε υψηλά 7ετίας. Πόλεις όπως η Βαρκελώνη, η Βοστόνη, το Λονδίνο, η Νέα Υόρκη, το Σίδνεϊ και το Τόκιο έχουν καταγράψει αυξημένο όγκο επενδύσεων σε πολυτελή ξενοδοχεία παράλληλα με επιτάχυνση της βασικής τους απόδοσης.

Τα πολυτελή ξενοδοχεία, ιδίως στις αγορές πόλεων, έχουν τεράστιο όφελος από τη συνεχιζόμενη ανάκαμψη των διεθνών ταξιδιών. Οι διεθνείς ταξιδιώτες όχι μόνο διαμένουν συνήθως περισσότερο και δαπανούν περισσότερα, πράγμα που συμβάλλει στη συνεχή αύξηση των μέσων ημερήσιων τιμών (ADR), αλλά υπάρχει επίσης και μια ισχυρή συσχέτιση μεταξύ της εισερχόμενης διεθνούς ταξιδιωτικής ροής και της πληρότητας σε πολυτελή ξενοδοχεία των αστικών αγορών. Μετά την κατάργηση όλων των ταξιδιωτικών περιορισμών, η απόδοση των πολυτελών ξενοδοχείων στις πόλεις αναμένεται να αυξηθεί ακόμη περισσότερο. Αυτό αναμένεται επίσης να οδηγήσει σε αύξηση των ξένων επενδύσεων στον τομέα της φιλοξενίας, οι οποίες έλειπαν σε μεγάλο βαθμό τα τελευταία τρία χρόνια.

Από το 2012 έως το 2019, οι ξένες επενδύσεις στα πολυτελή ξενοδοχεία κυμαίνονταν κατά μέσο όρο στα 3,9 δισεκατομμύρια δολάρια ετησίως. Καθώς τα διεθνή ταξίδια επανέρχονται, αναμένεται να επιταχυνθούν και οι διασυνοριακές επενδύσεις, πράγμα που σημαίνει ότι η ρευστότητα των πολυτελών ξενοδοχείων θα αυξηθεί περαιτέρω. Οι επενδυτές από τη Μέση Ανατολή αναμένεται ότι θα επενδύσουν σε όλη την Ευρώπη και σε ορισμένες αγορές των Ηνωμένων Πολιτειών, όπως το Μαϊάμι και η Νέα Υόρκη. Αναμένεται επίσης οι ασφαλείς πόλεις να παραμείνουν στο επίκεντρο τω επενδύσεων στον τομέα της πολυτελούς φιλοξενίας, με τους επενδυτές από την Ασία και τη Μέση Ανατολή να επικεντρώνονται πιθανώς σε αστικές αγορές στην Ευρώπη, όπως το Λονδίνο και το Παρίσι. Όσον αφορά την περιοχή της Ασίας και του Ειρηνικού, επενδυτές από την Ευρώπη αναμένεται να στραφούν σε επενδύσεις κεφαλαίων τους σε χώρες όπως η Ιαπωνία, Σιγκαπούρη, Μελβούρνη και Σίδνεϊ.