ΕΦΚΑ: Ξεκινούν οι διεργασίες για τη μετατροπή σε πολυτελή ξενοδοχεία δύο ακινήτων-φιλέτων στην καρδιά της Αθήνας

Δύο ακίνητα φιλέτα στο κέντρο της Αθήνας, που ανήκουν στον  e-ΕΦΚΑ, είναι πολύ πιθανόν να μετατραπούν σε ξενοδοχεία πολυτελείας τα επόμενα χρόνια. Αυτό θα συμβεί εφόσον ευοδωθεί η διαδικασία, που ξεκινά ο ΕΦΚΑ να βρει κατ' αρχήν πιστοποιημένους εκτιμητές (απηύθυνε πρόσκληση σύναψης σύμβασης) που θα αποτιμήσουν τη μισθωτική αξία των ακινήτων (μαζί με άλλα 9 δικά του ακίνητα) και στη συνέχεια θα υπάρξει απευθείας ανάθεση με συλλογή προσφορών και με κριτήριο κατακύρωσης την πλέον συμφέρουσα από οικονομική άποψη προσφορά.

Τα δυο ακίνητα, που προορίζονται και για ξενοδοχειακή χρήση, βρίσκονται το ένα επί των οδών Πανεπιστημίου 46, Χαριλάου Τρικούπη και Φειδίου 3 και το δεύτερο επί των οδών Σωκράτους 53 και Ζήνωνος.

Ειδικότερα, επί των οδών Πανεπιστημίου 46 Χαριλάου Τρικούπη και Φειδίου 3 βρίσκεται ένα διατηρητέο κτίριο γραφείων με ισόγεια καταστήματα, εστιατόριο και Κινηματογράφο. Επιπλέον η χρήση του ισογείου εστιατορίου ΙΝΤΕΑΛ έχει χαρακτηριστεί ως διατηρητέα.

Το κτίριο κατασκευάστηκε τη δεκαετία 1880-1890 και ανήκει στο σύμπλεγμα των τεσσάρων κατοικιών που ανήγειρε ο Ερρίκος Σλήμαν στην οδό Πανεπιστημίου, είναι μικτής κατασκευής (λιθοδομή και οπλισμένο σκυρόδεμα) και αποτελείται από Ισόγειο, Ημιώροφο και 4 Ορόφους.

Για το ανωτέρω συγκρότημα, θα παραδοθούν δύο προτάσεις αξιοποίησης λαμβάνοντας υπόψη:

-τη μακροχρόνια παραχώρηση από πλευράς e-ΕΦΚΑ της διαχείρισης και εκμετάλλευσης του συγκεκριμένου ακινήτου με σκοπό τη λειτουργία του ως ξενοδοχείου τουλάχιστον 4 αστέρων, μετά την εκτέλεση επενδυτικού προγράμματος ανακαίνισης του κτιρίου για το σκοπό αυτό και

- τη μακροχρόνια παραχώρηση από πλευράς e-ΕΦΚΑ της διαχείρισης και εκμετάλλευσης του συγκεκριμένου ακινήτου με σκοπό τη λειτουργία του χρήση ως κτίριο γραφείων, μετά την εκτέλεση επενδυτικού προγράμματος ανακαίνισης του κτιρίου για το σκοπό αυτό.

Σκοπός της εκτίμησης της μισθωτικής αξίας του κινηματογράφου είναι η επανεκμίσθωσή του με την ίδια χρήση.

Σκοπός των ανωτέρω τριών περιπτώσεων είναι να αποτυπωθούν τα κρίσιμα μεγέθη που απαιτούνται για την μακροχρόνια παραχώρηση του ακινήτου, δηλαδή μηνιαίο μίσθωμα, διάρκεια εκμίσθωσης, εκτιμώμενο κόστος επισκευών, περίοδος χάριτος.

Ο εκτιμητής θα πρέπει να ακολουθήσει δύο ανεξάρτητες μεθοδολογίες. Η πρώτη μέθοδος πρέπει υποχρεωτικά να βασίζεται στην αρχή του υπολογισμού των μελλοντικών οικονομικών οφελών της ιδιοκτησίας. Θα βασίζεται δηλαδή στην πρόβλεψη όλων των πιθανών μελλοντικών κερδών αλλά και των λειτουργικών δαπανών και την προβολή τους σε χρονικό ορίζοντα ικανό να αποφέρει τα αναμενόμενα οικονομικά οφέλη τόσο για τον e-ΕΦΚΑ, όσο και για τον υποψήφιο επενδυτή. Ως εκ τούτου, πρέπει να ακολουθηθεί η μέθοδος της κεφαλαιοποίησης ή εισοδήματος χρησιμοποιώντας την τεχνική της προεξόφλησης των ταμειακών ροών (DCF). Στον προσδιορισμό των ταμειακών ροών πρέπει να λαμβάνονται εκτός από όλα τα πιθανά έσοδα της επένδυσης, το κόστος ανακαίνισης το κόστος χρηματοδότησης της επένδυσης, οι φόροι και το συνολικό λειτουργικό κόστος της επιχείρησης, ώστε να υπολογιστεί το καθαρό λειτουργικό κέρδος της επιχείρησης αλλά και η αξία του ακινήτου στο τέλος της επενδυτικής περιόδου.

Η δεύτερη μέθοδος υπολογισμού δύναται να προταθεί από τον εκτιμητή, μέσα από μια σειρά ήδη διαθέσιμων αξιόπιστων τεχνικών κατάλληλη για το είδος του ακινήτου αλλά και το είδος της αξιοποίησης.

Σε κάθε περίπτωση ο εκτιμητής θα κάνει έρευνα των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων και των επιτρεπόμενων χρήσεων γης, ενώ θα λάβει υπόψη του και τυχόν ευνοϊκές νομοθετικές διατάξεις που αφορούν την αξιοποίηση της ευρύτερης περιοχής όπου βρίσκονται τα ακίνητα.

To ακίνητο επί των οδών Σωκράτους 53 και Ζήνωνος

Το κτίριο  επί των οδών Σωκράτους 53 και Ζήνωνος αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο, επτά ορόφους, επί οικοπέδου κειμένου στο Δήμο Αθηναίων. Το κτίριο χαρακτηρίστηκε ως διατηρητέο και ως μνημείο ως προς το κέλυφος και τα ουσιώδη τυπολογικά και αρχιτεκτονικά του στοιχεία.

Η πρόταση αξιοποίησης με εκτίμηση της μισθωτικής αξίας, θα γίνει, λαμβάνοντας υπόψη τη μακροχρόνια παραχώρηση από πλευράς e-ΕΦΚΑ της διαχείρισης και εκμετάλλευσης του συγκεκριμένου ακινήτου με σκοπό τη λειτουργία του ως ξενοδοχείο τουλάχιστον 4 αστέρων, μετά την εκτέλεση επενδυτικού προγράμματος ανακαίνισης του κτιρίου για τον σκοπό αυτό. Για τον υπολογισμό όλων των παραπάνω μεγεθών, ο εκτιμητής θα πρέπει να ακολουθήσει δύο ανεξάρτητες μεθοδολογίες αντίστοιχες με αυτές που περιγράφονται και για το πρώτο ακίνητο.

Για να λαμβάνετε συγκεντρωμένα τις επενδύσεις στο email σας γραφτείτε στο εβδομαδιαίο newsletter των επενδύσεων.
Εγγραφή στο Newsletter