ΕΞΑ- ΑΑ | Η ανεξέλεγκτη εξάπλωση νέων καταλυμάτων επιδεινώνει τους δείκτες φέρουσας ικανότητας της Αθήνας

Μια πρωτοποριακή Μελέτη για την λεγόμενη ‘Φέρουσα Ικανότητα’ της Αθήνας - Αττικής ως τουριστικού προορισμού παρουσίασε η Ένωση Ξενοδόχων Αθηνών - Αττικής και Αργοσαρωνικού στο πλαίσιο της 52ης Ετήσιας Τακτικής Γενικής Συνέλευσης ΕΞΑΑΑ, η οποία πραγματοποιήθηκε την Δευτέρα 12.12.2022 στο ξενοδοχείο Crowne Plaza Athens City Centre. Η παρουσία έγινε παρουσία των προέδρων ΞΕΕ & HOTREC κ. Αλέξανδρου Βασιλικού, ΣΕΤΕ κ. Ρέτσου,  ΠΟΞ κ. Γρηγόρη Τάσιου, της Προέδρου ΙΤΕΠ κας Κωνσταντίνας Σβύνου, Προέδρων κλαδικών Ενώσεων και Φορέων,  εκπροσώπων ΜΜΕ, των ξενοδόχων της Αθήνας και πλήθους εκλεκτών προσκεκλημένων.  

Στην εκδήλωση, παρουσιάσθηκαν από τον κ Γιώργο Σώκλη, Επίκουρο Καθηγητή Παντείου Πανεπιστημίου, τα συμπεράσματα της μελέτης που κατ’ αρχήν επιχείρησε μια ικανή ‘ακτινογραφία’ της υφιστάμενης κατάστασης σε ότι αφορά την δυναμικότητα σε κλίνες της Αθήνας Αττικής -ξεκινώντας από τις ξενοδοχειακές αυτές καθ αυτές - θέμα το οποίο δεν είχε προσεγγιστεί από την εποχή των Ολυμπιακών Αγώνων του 2004 και μετά, ενώ πολλά ήταν όσα συνέβησαν στον προορισμό όλη αυτή την μακρά χρονική περίοδο - που πλησιάζει την εικοσαετία. 

Συγκεκριμένα, όπως επισημάνθηκε από τον κ. Σώκλη κατά την παρουσίαση:

«Tο τουριστικό προϊόν της χώρας φαίνεται ότι βρίσκεται στο στάδιο της ωρίμανσης, ενώ στην περιοχή της Αθήνας τα τελευταία χρόνια έχει γίνει υπέρβαση των βέλτιστων ορίων τουριστικής ανάπτυξης λόγω του ότι συγκεντρώνεται ένας μεγάλος αριθμός διανυκτερεύσεων σε λίγα τετραγωνικά χιλιόμετρα. Αυτή η εξέλιξη οφείλεται στη μεγάλη αύξηση της ζήτησης για υπηρεσίες καταλύματος τα τελευταία χρόνια, η οποία καλύφθηκε σε συντριπτικό ποσοστό μέσω της ραγδαίας εξάπλωσης καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αντιθέτως, η κάλυψη της αυξημένης ζήτησης από πλευράς των ξενοδοχείων έγινε μέσω της αξιοποίησης του πλεονάζοντος δυναμικού και όχι με τη δημιουργία νέων μονάδων. Εκτιμούμε ότι οι συνθήκες είναι ώριμες για μία συζήτηση για ένα νέο μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης το οποίο θα ανανεώσει το τουριστικό προϊόν της χώρας πριν αυτό παρακμάσει.» 

Όπως χαρακτηριστικά υπογραμμίστηκε, από τον Ιούλιο του 2015 μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2022 καταγράφεται αύξηση 475% των καταλυμάτων που διατίθενται στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, ενώ η αύξηση στις ξενοδοχειακές μονάδες είναι 25%.

Από πλευράς ΕΞΑΑΑ κρίθηκε πως θα ήταν ιδιαίτερα χρήσιμο αλλά και αναγκαίο να διερευνηθεί σε βάθος το ‘πώς ακριβώς’ το νέο περιβάλλον των τελευταίων ετών σε τουριστικά καταλύματα (παλαιά και νέα ξενοδοχεία- ενοικιαζόμενα δωμάτια - καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης αλλά και παραξενοδοχία) επιδρά και σε ποιο βαθμό, στο προφίλ του προορισμού, στη συνολική ζήτηση, στις τιμές των καταλυμάτων, στην βιωσιμότητα -κατ’ επέκταση- των επιχειρήσεων και φυσικά στην συνολική προσφερόμενη ποιότητα αλλά και στις προσδοκίες του τουριστικού κόσμου -και όχι μόνο- για τον προορισμό.

Όπως τόνισε χαρακτηριστικά η Πρόεδρος της ΕΞΑΑΑ κα Λαμπρινή Καρανάσιου Ζούλοβιτς «το ζητούμενο είναι ‘τι θέλουμε για την Αθήνα τελικά;’ Πρέπει να το σκεφτούμε... Θέλουμε ανεξέλεγκτη δημιουργία κλινών με τον κίνδυνο να μείνουν κενές; Ή επιθυμούμε μια στρατηγική ανάπτυξη η οποία θα μας διασφαλίσει βιωσιμότητα και μια ορθή εξέλιξη σε όλα τα επίπεδα; Όπως αναφέρουμε επί πολλά χρόνια στα δελτία μας, κάθε μήνα η υπερπροσφορά κλινών μας προβληματίζει γιατί βλέπουμε -μεταξύ άλλων- ότι δεν επιτρέπει την αύξηση των τιμών. Με βάση τα στοιχεία μέσης πληρότητας, μέσης τιμής δωματίου και revpar (ξενοδοχείων) που συγκεντρώνουμε μηνιαίως, η Αθήνα υστερεί σε πληρότητα μονάδων και σε τιμές- έναντι των ανταγωνιστών της. Αυτό παραδοσιακά λειτουργεί σε βάθος χρόνου και σε βάρος της συνολικής ποιότητας που προσφέρουμε ή ελκύουμε και θα πρέπει να ληφθεί υπόψιν όλων.

Ας μην ξεχνάμε, είπε, πως δραστηριοποιούμαστε σε έναν 12μηνο αστικό και ταυτόχρονα εποχιακό προορισμό, με υψηλό κόστος λειτουργίας και ένα ιδιαίτερα αυστηρό πλαίσιο κανόνων και υποχρεώσεων - κυρίως για τα ξενοδοχεία. Απαιτούνται λοιπόν εκείνες οι πολιτικές αποφάσεις και οι στοχευμένες παρεμβάσεις που θα λειτουργήσουν θετικά για τις ξενοδοχειακές επιχειρήσεις σε Αθήνα- Αττική- Αργοσαρωνικό, κανονιστικά, εποικοδομητικά ή και διορθωτικά για την ποιότητα της τουριστικής δραστηριότητας και προσφοράς του προορισμού στο σύνολό της και για το επίπεδο ζωής πολιτών και επισκεπτών.»

Σε ό,τι αφορά στην πορεία της κίνησης στην Αθήνα, όπως τονίσθηκε κατά την διάρκεια της εκδήλωσης και με βάση τα πρόσφατα στοιχεία Νοεμβρίου, το 11μηνο για την Αθήνα έκλεισε με αρνητικό πρόσημο και συγκεκριμένα με (-)11% σε ότι αφορά στη Μέση Πληρότητα, με +1,1% στο Έσοδο ανά Διαθέσιμο δωμάτιο (Rev Par) και μικρή αύξηση της τάξης του 14,7% στην Μέση Τιμή Δωματίου (ADR) - μη ικανή να καλύψει τις συνεχώς και μεγαλύτερες ανάγκες και υποχρεώσεις των 12μηνης λειτουργίας ξενοδοχείων της Αθήνας. 

Για την ανάθεση του Α΄ μέρους της Μελέτης για την Φέρουσα Ικανότητα της Αθήνας - Αττικής στο ΙΤΕΠ, η Πρόεδρος ΙΤΕΠ κα Κων. Σβύνου δήλωσε:

«Στην αδιαμφισβήτητη στήριξη της βιώσιμης ανάπτυξης της χώρας μας από τον τουρισμό είναι εξαιρετικά σημαντικό να χαράζουμε την τουριστική στρατηγική βάσει των πραγματικών δεδομένων. Το ΙΤΕΠ έχει την τεχνογνωσία και τη δυναμική στην εκπόνηση τέτοιου τύπου μελετών, οι οποίες παρουσιάζουν μια ιδιαίτερη πολυπλοκότητα λόγω των διαφορετικών δεδομένων που πρέπει να συνεκτιμούνται. Συγχαίρουμε την ΕΞΑΑ για την ευθύνη και την επιστημονική ωριμότητα με την οποία αντιμετωπίζουν το τουριστικό τους προϊόν και ευχόμαστε και άλλες Ενώσεις Ξενοδόχων να ακολουθήσουν το δικό τους παράδειγμα.»

Η «Μελέτη ΕΞΑΑΑ & ΙΤΕΠ για την Φέρουσα Ικανότητα της Αθήνας- Αττικής», όπως ανακοινώθηκε, παραδίδεται στους πολιτειακούς, τοπικούς και κλαδικούς φορείς, και ακόμη πιο ειδικά στην Περιφέρεια Αττικής προκειμένου να δρομολογηθεί ένας επίκαιρος και γόνιμος διάλογος για το μέλλον του προορισμού και εν συνεχεία με βάση τα μέχρι στιγμής πρώτα συμπεράσματα, να ολοκληρωθεί με το Β’ Μέρος η διερεύνηση σε βάθος της ‘οδού’ που οφείλει να ακολουθήσει η Αθήνα τις επόμενες δεκαετίες - ως τουριστικός προορισμός.

Η μελέτη του ΙΤΕΠ 

Tα συμπεράσματα

Ο τουρισμός έχει αναμφισβήτητα θετική και σημαντική συμβολή στην ανάπτυξη μιας περιοχής. Ωστόσο, σύμφωνα με όσα είναι γνωστά από τη διεθνή βιβλιογραφία, η αναπτυξιακή συμβολή του τουρισμού έχει κάποια όρια τα οποία καθορίζονται από τη φέρουσα ικανότητα τουριστικής ανάπτυξης κάθε περιοχής όπου υπάρχει τουριστική δραστηριότητα.

Η Ελλάδα αποτελεί έναν ώριμο τουριστικό προορισμό ο οποίος έχει ωφεληθεί σημαντικά και επί σειρά ετών από την τουριστική δραστηριότητα. Η ωρίμανση του προσφερόμενου τουριστικού προϊόντος της Ελλάδας επιβεβαιώνεται από την εξέλιξη του ξενοδοχειακού δυναμικού της χώρας, το οποίο αποτελεί έναν από τους κύριους πυλώνες τουριστικής ανάπτυξης. Συνεπώς, μία συζήτηση για τους τρόπους ανανέωσης του τουριστικού προϊόντος είναι επίκαιρη, καθώς η νομοτελειακή εξέλιξη της τουριστικής ανάπτυξης ενδέχεται να οδηγήσει στον κορεσμό ή ακόμα και στην παρακμή του τουριστικού προορισμού.

Η εξέταση της εξέλιξης της τουριστικής δραστηριότητας στην περιοχή της Αθήνας τα τελευταία χρόνια δείχνει ότι υπάρχει αυξανόμενη ζήτηση για υπηρεσίες καταλύματος, ενώ υπάρχει και αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς υπηρεσιών καταλύματος. H εξέταση βασικών δεικτών της φέρουσας ικανότητας τουριστικής ανάπτυξης για την περιοχή της Αθήνας έδειξε ότι η τουριστική πυκνότητα στην περιοχή βρίσκεται σε εξαιρετικά υψηλά επίπεδα, κάτι που υποδεικνύει ότι η περιοχή της Αθήνας ενδέχεται να έχει ξεπεράσει ή να βρίσκεται ήδη στο όριο της φέρουσας ικανότητάς της.

Συνεπώς, οι αρχές πολιτικής θα πρέπει να εξετάσουν τρόπους ανανέωσης του τουριστικού προϊόντος ή, εάν δεν υπάρχουν τέτοιοι τρόποι, διαχείρισης της τουριστικής δραστηριότητας στην περιοχή με τέτοιο τρόπο ώστε να μην υπερβαίνει τη φέρουσα ικανότητα της περιοχής και να αποφευχθεί ο κίνδυνος παρακμής της περιοχής ως τουριστικού προορισμού. Η περαιτέρω διερεύνηση της αγοράς καταλυμάτων στην περιοχή της Αθήνας και η αποσύνθεση της προσφοράς και της ζήτησης ανά τύπο καταλύματος (ξενοδοχειακά καταλύματα, καταλύματα οικονομίας διαμοιρασμού - Airbnb, σύντομης διαμονής-ενοικιαζόμενα) μας οδηγεί στα ακόλουθα συμπεράσματα:

• Σχεδόν οι μισές κλίνες (περίπου 43%) που λειτουργούν στην Αθήνα ανήκουν σε μη ξενοδοχειακά καταλύματα (Airbnb και ενοικιαζόμενα), με τη συντριπτική πλειονότητα εξ αυτών (περίπου 94%) να αφορούν καταλύματα τύπου Airbnb.
• Κατά τα τελευταία χρόνια, όπου εντοπίζεται και η ραγδαία επιδείνωση των δεικτών φέρουσας ικανότητας τουριστικής ανάπτυξης στην περιοχή της Αθήνας, τα προσφερόμενα δωμάτια και κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν αυξηθεί κατά 374% και 377%, αντιστοίχως, ενώ τα ξενοδοχειακά δωμάτια και κλίνες έχουν αυξηθεί κατά μόλις 11% και 12%, αντιστοίχως. Συνεπώς, η αύξηση των καταλυμάτων στην περιοχή της Αθήνας τα τελευταία χρόνια οφείλεται κατά συντριπτικό ποσοστό στην αύξηση των καταλυμάτων τύπου Airbnb.
• Η διερεύνηση της σύνθεσης του ξενοδοχειακού δυναμικού στην περιοχή της Αθήνας έδειξε ότι τα δωμάτια που προσφέρονται στην περιοχή της Αθήνας ανήκουν σε υψηλότερες κατηγορίες, ενώ και η εποχικότητα της τουριστικής δραστηριότητας στα ξενοδοχειακά καταλύματα είναι ήδη σημαντικά χαμηλότερη σε σχέση με την υπόλοιπη επικράτεια.
• Τα δύο παραπάνω χαρακτηριστικά των ξενοδοχειακών καταλυμάτων συμβάλουν στην άμβλυνση της τουριστικής πίεσης, καθώς τόσο η παροχή υψηλότερης ποιότητας υπηρεσιών όσο και η χαμηλή εποχικότητα που χαρακτηρίζει τα ξενοδοχειακά καταλύματα της Αθήνας υποδεικνύει ότι το προσφερόμενο τουριστικό προϊόν είναι διαφοροποιημένο σε σχέση με αυτό της υπόλοιπης επικράτειας. Από την άλλη πλευρά, η χωρίς ποιοτικά κριτήρια και ανεξέλεγκτη εξάπλωση νέων καταλυμάτων τείνει να επιδεινώσει τους δείκτες φέρουσας
  ικανότητας της πόλης.
• Από την άλλη πλευρά, οι δείκτες φέρουσας ικανότητας τουριστικής ανάπτυξης που εκτίμησε η μελέτη για την περιοχή της Αττικής και το σύνολο της επικράτειας δείχνουν ότι τόσο η χώρα συνολικά όσο και, ειδικά, η περιοχή της Αττικής έχουν περιθώρια περαιτέρω τουριστικής ανάπτυξης