Η στεγαστική κρίση στην Αθήνα δείχνει να βαθαίνει, καθώς η αγορά ακινήτων παραμένει εγκλωβισμένη ανάμεσα στην έλλειψη νέων κατασκευών και στην υπερτίμηση παλαιών κατοικιών. Ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής, Λευτέρης Ποταμιάνος, μιλώντας στο Tornos News, επισημαίνει ότι «τα παλαιά και μεταχειρισμένα διαμερίσματα παρουσιάζουν σήμερα αξιοσημείωτα υψηλές αξίες, ακόμη και σε σύγκριση με τα νεόδμητα».
Η εικόνα της πρωτεύουσας είναι χαρακτηριστική. Πάνω από το 60% των κατοικιών της Αθήνας έχει ηλικία άνω των τριάντα ετών, με μεγάλο ποσοστό να προέρχεται από τη δεκαετία του ’70 και του ’80, χωρίς ουσιαστικές ανακαινίσεις. Παρά τη γήρανση του αποθέματος, οι τιμές πώλησης διατηρούνται σε επίπεδα που συχνά θυμίζουν νεόδμητα διαμερίσματα, φαινόμενο που αποδίδεται στη διαρκή ζήτηση για κατοικίες εντός των πυκνοκατοικημένων περιοχών.
Σύμφωνα με μεσίτες και αναλυτές, η αναντιστοιχία τιμής και ποιότητας έχει οδηγήσει σε μια παραμορφωμένη αγορά, όπου μεγάλο μέρος των ακινήτων που εμφανίζονται προς πώληση ή ενοικίαση παραμένει στα «αζήτητα» για μήνες. Υπολογίζεται ότι περίπου 85% των σπιτιών που βρίσκονται σε αγγελίες παραμένουν αδιάθετα για διάστημα έξι έως είκοσι τεσσάρων μηνών.
Την ίδια στιγμή, το έλλειμμα οικοπέδων κατάλληλων για ανάπτυξη επιτείνει το πρόβλημα. Στο κέντρο της Αθήνας, τα οικόπεδα άνω των 1.000 τετραγωνικών είναι λιγότερα από 200, ενώ και στα νότια προάστια δεν ξεπερνούν το 10% του διαθέσιμου αποθέματος. Στις περιοχές με μεγαλύτερη διαθεσιμότητα, όπως τα βόρεια και τα ανατολικά προάστια, η ανοικοδόμηση προχωρά με αργούς ρυθμούς λόγω υψηλών αξιών γης και περιορισμένου ενδιαφέροντος από θεσμικούς επενδυτές.
Ο Λευτέρης Ποταμιάνος, αναλύοντας τη σημερινή εικόνα στο Tornos News, σημειώνει ότι η δυναμική των παλαιών διαμερισμάτων δεν είναι τυχαία.
«Η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες σε αστικά κέντρα, σε συνδυασμό με τη χαμηλή προσφορά νέων ακινήτων, έχει οδηγήσει τις τιμές των παλαιών διαμερισμάτων σε ιστορικά επίπεδα. Πολλοί αγοραστές προτιμούν αυτά τα ακίνητα, καθώς βρίσκονται σε προνομιακές τοποθεσίες, κοντά σε μέσα μεταφοράς, σχολεία και εμπορικά σημεία, πλεονέκτημα που σπάνια προσφέρουν οι νέες κατασκευές».
Η δυνατότητα ανακαίνισης αποτελεί επίσης κρίσιμο παράγοντα, προσφέροντας στους αγοραστές την ευκαιρία να διαμορφώσουν τον χώρο σύμφωνα με τις σύγχρονες ανάγκες, χωρίς να επωμιστούν το υψηλό κόστος αγοράς ενός νεόδμητου ακινήτου. «Οι επενδυτές βλέπουν στα παλαιά ακίνητα μια ευκαιρία για σημαντικές αποδόσεις, ιδίως μέσω ενοικίασης ή βραχυχρόνιας μίσθωσης» προσθέτει ο κ. Ποταμιάνος, υπογραμμίζοντας ότι τα μεταχειρισμένα διαμερίσματα παραμένουν «ισχυρά περιουσιακά στοιχεία, ανταγωνιστικά και με αυξανόμενη αξία στο σημερινό περιβάλλον».
Πέρα όμως από τις αξίες, η αγορά ακινήτων βρίσκεται αντιμέτωπη και με διαρθρωτικά εμπόδια. Τα πολλά κλειστά διαμερίσματα, είτε από αγορές για Golden Visa είτε από χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers, αφαιρούν πολύτιμο απόθεμα από την πραγματική αγορά, περιορίζοντας τις διαθέσιμες επιλογές για κατοίκους και επενδυτές.
Επιπλέον, οι κοινωνικές αλλαγές των τελευταίων ετών έχουν αυξήσει θεαματικά τη ζήτηση: οι νέοι επιλέγουν να ανεξαρτητοποιούνται νωρίτερα, τα διαζύγια δημιουργούν περισσότερα νοικοκυριά και η έλλειψη φοιτητικής στέγης τροφοδοτεί την πίεση στις τιμές ενοικίασης. Το αποτέλεσμα είναι ένα αστικό απόθεμα που δεν επαρκεί για να καλύψει τις ανάγκες της σύγχρονης ζωής, με την ανανέωση του στεγαστικού ιστού να αποτελεί πλέον στρατηγική πρόκληση για τη χώρα.
Ο πρόεδρος των μεσιτών Αττικής εκτιμά πως «μόνο με συντονισμένη πολιτική για την ενίσχυση της ανοικοδόμησης και των ανακαινίσεων μπορεί να υπάρξει εξισορρόπηση στην αγορά». Μέχρι τότε, όπως δείχνουν τα στοιχεία, η Αθήνα θα συνεχίσει να στηρίζεται σε ένα γήρας από μπετόν, όπου οι παλιές κατοικίες εξακολουθούν να διαμορφώνουν τη νέα πραγματικότητα του real estate.
